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被众数人寄予厚望的北京新机场能带头南城房价

机场线

  机场概念一直是开发商宣传的噱头,机场的确会带来一些利好,但并没有想象中的那么大,机场未动,房价先飞,却是普遍存在的现象,本文以北京南城新机场为例分析,靠着新机场的利好,周边的房价究竟是合理还是透支?

  南贫北富东尊西贵,北京建国以来就是如此。北边山水环抱,空气好,富人集中,高端别墅区比比皆是。东边经济发达,有CBD和副中心。西边是各个军队大院的聚集地,大量的军政人士在此居住。

  一直以来南城都是最普通的老百姓住的地方。从以往市区的角度讲,是宣武、崇文、丰台、大兴、亦庄。但宣武并入了西城,崇文并入了东城,丰台基本在城五环内,如图,最南边的现在就是大兴。

被众数人寄予厚望的北京新机场能带头南城房价

  近几年北京能看到的重大利好消息,首推北京政府东迁通州,其次就是南城新机场,又叫大兴国际机场的筹建了。结果,机场还没开建,大兴的房价已经瞬间起飞。

  2006年,大兴一手房的成交均价在5531元/㎡左右,到2015年,均价27485,2017年均价已经过6万,翻了10多倍。而2016年的黄村地王,绿地以楼面价超过4.7万的价格拿下,预售价达10万+,再次刷新了大兴房价的顶点。

  而我们看下各区的房价数据,大兴一手房以64667/㎡的价格位居北京16个区域的第六名,不仅超过了通州和昌平这样大家更看好的郊区,还超过贵为城六区之一的石景山,而根据楼面价预期,价格未来还会继续上涨。

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  北京新机场最早规划于2000年,当时北京首都国际机场尚能满足需求,2008年,随着北京奥运会的举办,首都机场3号航站楼投入使用,旅客需求得到了一定缓解,新机场又被搁置。2010年后,首都机场客流量迅速上升,航班趋于饱和,新机场的建设开始提上日程。

  10年到18年,为何等了8年的时间才动工?因为京津冀三地都想要在机场定在自己的辖区,仅地址就选了将近10个。最终2014年12月15日,各方利益权衡的情况下,发改委正式公布,定址在大兴区榆垡镇礼贤镇和廊坊广阳区,北京三分之二,河北廊坊三分之一,天津满盘皆输。

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  廊坊:(兴奋搓手):机场大大你好,等你好久了,多多关照,以后就全靠你了。(固安永清霸州等众小弟频频点头表示老大说的极是)

  大兴:嗯?想插队,我还穷着呢,后面排着去。(12个村的拆迁户愤怒的挥动着沙包大的拳头)

  天津:好么,嘛也没捞到,介就没我嘛事了是吗??(镜头外的武清默默地拭去眼角残留的泪水)

  开发商:太好了!等这么久终于定了,内个谁,别看了就是你,晚上加班把价格表抓紧改一下,明天每平米涨个1万看看先。

  正经谈理想,段子看现实。以上就是北京大兴国际机场(暂定名)的各方利益群体。

  众人熙熙皆为利来,你方唱罢我登场,有人哭有人笑,有人哭笑不得,最终的结果是,机场未动,房价先行,看傻了一票买房客,乐翻了一众开发商。

被众数人寄予厚望的北京新机场能带头南城房价

被众数人寄予厚望的北京新机场能带头南城房价

  远期(2040年)按照客流吞吐量1亿人次,飞机起降量80万架次的规模建设七条跑道和约140万平方米的航站楼,机场预留控制用地按照终端(2050年)旅客吞吐量1.3亿人次,飞机起降量103万架次,九条跑道的规模预留。

  以上是官方的措辞。注意到里面有两个时间节点,远期2040年和2050年,今年是哪一年?2018年。一竿子支出去20多年,这个利好的实现时间实在有点久,20年前房价多钱?收入多少?那时笔者才刚上小学,而20年后已是50岁的油腻大爷。

  根据规划,北京新机场工程投资799.8亿元,规划建设7条跑道,满足年旅客吞吐量1亿人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次,货邮吞吐量200万吨,飞机起降62万架次的目标设计,建设4条跑道,70万平方米航站楼及相应的货运、空管、航油、市政配套、综合交通枢纽等设施。

  这里面也有一个时间节点,2025年。今年是哪一年?2018年,离2025年还有7年,对于喜欢挣短线年的时间实在是有点漫长。

  据笔者了解的内幕消息,新机场周边的村子拆迁并没有拆出一堆暴发户,村民土地的拆迁补偿款不高,签字的意愿度很低,拆迁进程自然是可想而知的艰难。

  在雄安这个巨大的吸金窟面前,各方面资金本来就紧张,而层层预算下来,只能牺牲小我成全大局。低廉的地价成本,给未来的土地卖价提供了极大的弹性空间。

  我们对比一下机场周边的楼盘房价,紧挨着新机场的有榆垡镇和礼贤镇,没有楼盘可供参考,以魏善庄区域为例。

  魏善庄镇位于北京市大兴区黄村卫星城南8公里,距市区25公里,西距京开高速路5公里,距首都新机场21公里,距南六环10公里。而交通仅有841路及940路公共汽车,没有私家车来回北京市区极度不方便。

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  魏善庄区域2014年8月新房成交均价为18731元/㎡,2016年同期新房成交价为23000元/㎡,增幅仅仅22%,而在2017年猛增至均价46000,涨幅多达100%!除了普涨带动之外,配套交通极不完善的魏善庄的房价,新机场的概念功不可没。

  可以看出,大兴的二手房价格在北京十六区中排名十一,仅高于怀柔、密云等远郊区,而新盘价格已摸高至七万多。

  那么,新机场到底能对周边的房价带来多大的拉动价值呢?我们不妨先对标一下顺义机场。

  顺义机场官方数据:从1978年至2014年,北京首都国际机场年旅客吞吐量由103万人次增长到8612.83万人次,位居亚洲第1位、全球第2位。2016年12月14日,机场年旅客吞吐量正式突破9000万人次大关。

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  是不是有点意思,从数据上看,不论规模或客运货运量,2025年首都第二机场的预期值比目前的首都机场还要低一些,甚至在远期的目标值,对比看上去也没有那么突出和震撼。

  曹允春(中国临空经济第一人)在对于临空经济的分析中提出,临空经济大都集中在空港周围6-20公里范围内,以服务于航空枢纽的产业、航空运输和物流产业、加工制造业、有关服务业、以研发和管理为主的公司总部经济,这四类为发展点。

  顺义承接了首都机场的所有利好,而一手房价仅4.2万左右,还要低于大兴,没印象的可以返回去看看,这点让人深思。

  机场所能带来的临空效应,前期更多还是以服务业为主,至于高端产业和相应的配套,以顺义推断,并没有想象那么多。更重要的是,顺义现在就有运营中的首都机场,而大兴,还要7年后的2025年,甚至更远的2040和2050年,如此大的时间跨度,未来发展成什么样还是一个未知数。

  从官方渠道得知,建设新机场800亿的预算资金,并不充足,机场工程的800亿采用投融资模式,融资主体为首都机场集团公司。资本金比例拟为50%,约400亿,借入资金及其他资金占50%。其中资本金总额中的80%拟向国家申请,包括申请国家发改委安排中央预算内投资、申请国家财政专项资金、申请民航局安排民航发展基金;其余20%资本金为首都机场集团自筹。根据核算,全部资金投资回收期为23.29年,自有资金回收期为24.78年。从核算的数据中,也可以看到,新机场离着有资金有能力,并且有意愿给周边输血的时间节点,还很远。

  从某种程度上来说,新机场已经提前透支了大兴未来的房价,现在我们可以实实在在看到的,新机场周边并没有出现任何大规模的基建建设,而只是一个机场主航站楼的建成,就让大批的开发商像打了鸡血一样浓墨重笔,大肆造势,房价应声而起。

  不只是大兴的房价,环京的廊坊以及固安永清霸州涿州等,在上一轮的涨幅中,借势涨幅何止100%?

  以固安某开发商为例,疯狂输出临空经济圈的概念,产业园迅速跟进,借势航空制造和服务业,15年均价5000的房子,到2016年房价顶峰已达25000以上,1年5倍的收益,奥拓进去,奥迪出来!被刺激到的投资客大量涌入售楼处,疯狂购买!号称年底破3万,转年破4万!赶超燕郊不用1年!何等气魄何等癫狂。其他几个区域也是如此,今天回头看,房价基本腰斩,而河北政府在2月9日的新闻中表态,18年房地产依旧严控绝不放松!未来的前景,不容乐观。

  新机场是否能带动南城区域发展,这需要大量的时间,需要政府坚定不移的政策支持,需要资本长年累月的跟进投入。投资者要从各渠道获取消息,理性思考。

  新机场会带来一些利好,但并没有想象中的那么大,而目前机场未动,房价先飞,有一部分新盘的定价已经透支了未来数年的成长空间,对这些高价盘请务必保持清醒的认知,做投资不怕上车晚,但千万不要上错车。返回搜狐,查看更多

本站文章于2019-10-31 17:54,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:被众数人寄予厚望的北京新机场能带头南城房价 机场线

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